계약갱신청구권 5% + 전세/월세/계산법/전환율

계약갱신청구권 5% 상한, 언제·얼마나·어떻게 적용되는지 헷갈리셨나요?

이 글은 계약갱신청구권 5% 상한의 정확한 의미, 갱신요구권 행사 요건·절차(통지 6~2개월), 전월세 전환율 공식(연 10% vs 한국은행 기준금리+2% 중 낮은 값), 거절 가능한 예외, 바로 쓰는 문자·서식까지 최신 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다

• 5%는 ‘최대 인상 한도’(상한)입니다.
  적용 대상은 ① 갱신요구권 행사로 갱신하는 계약 ② 존속 중 계약의 증액이고, 신규 계약에는 원칙적으로 미적용입니다. 즉 0~5% 범위 내 협의가 원칙입니다. 국가법령정보센터
• 행사·통지 기간
  임차인 갱신요구권 행사 및 임대인의 갱신거절 통지 모두 계약 만료 6개월~2개월 전이 기준입니다(과거 6개월~1개월 안내 문서와 혼동 주의).
  임차인은 1회 행사, 갱신 시 2년 존속이 원칙입니다. 국가법령정보센터,국토교통부
• 증액 빈도 제한
  계약 또는 증액 후 1년 내 재증액 청구 불가합니다.
  상한은 약정액의 20분의 1(=5%)이며 지자체 조례로 더 낮게 가능합니다. 국가법령정보센터
• 전세↔월세 전환
  상한은 연 10%와 (한국은행 기준금리 + 2%) 중 낮은 값이 적용됩니다.
  현재 기준금리 2.50% → 전환율 상한 최대 4.50%

계약갱신청구권, 누가 언제·어떻게 쓸 수 있나

계약갱신청구권 5%는 임차인이 만료 6~2개월 전에 1회 행사할 수 있으며, 갱신되면 2년이 보장되고 조건은 원칙적으로 동일(차임·보증금은 법 범위 내 증감)입니다.

1) 언제? — 통지 기간(현행 6~2개월)

• 현행 규정: 임차인은 임대차 만료 6개월 전~2개월 전에 갱신을 요구해야 합니다. 임대인의 갱신거절·조건변경 통지 기한도 6~2개월로 동일합니다.

2) 누가·몇 번? — 행사 주체·횟수·효과

• 주체: 임차인(주택 임대차).
• 횟수: 1회 행사 가능.
• 효과: 갱신 시 2년 존속, 전 임대차와 동일 조건이 원칙(차임·보증금은 법정 범위 내 증감 가능). (국가법령정보센터, 생활법령정보)

3) 어떻게? — 통지 방식·입증 포인트

• 통지방식: 통지는 상대방에게 도달해야 효력이 발생합니다. 내용증명 우편, 문자/카톡/이메일 +수신증빙, 통화녹취 등으로 도달·수신 입증 자료를 남기세요.
• 묵시적 갱신 구별: 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않음. 묵시적 갱신이 되었더라도 그 다음 만료의 6~2개월 전에 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

4) 증액 빈도·상한(실무 핵심)

• 빈도 제한: 계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 재증액 청구 불가.
• 상한: 증액 청구는 약정액의 20분의 1(=5%) 이내. 시·도 조례로 이보다 낮게 정할 수 있습니다.

‘5% 상한’의 정확한 의미 (오해 바로잡기)

계약갱신청구권 5%는 ‘최대 인상 한도’일 뿐이며, 갱신·증액에만 적용(신규계약은 원칙적 미적용)됩니다.

초과 약정은 효력 다툼/초과분 반환 청구 이슈가 발생할 수 있습니다.

• 상한 ≠ 의무 인상: 임대인이 청구할 수 있는 최대치일 뿐, 임차인이 반드시 5%에 응할 의무는 없음(0~5% 협의).
• 적용 범위: ① 갱신요구권 행사로 체결되는 갱신계약 ② 존속 중 증액. → 신규 계약에는 원칙적으로 미적용.
• 초과 합의의 효력: 갱신요구권 상황에서의 5% 초과 약정은 강행규정 취지에 반해 효력 다툼 대상이 되고, 초과분 반환 청구 문제가 통상적으로 제기됩니다.

5% 계산, 이렇게 끝내기 (전세·월세·반전세)

전세·월세 각각 증액 시 5% 상한을 보되, 전세↔월세 전환이 섞이면 법정 전환율도 동시에 지켜야 합니다.

• 전세 예시: 보증금 3억 → 최대 3억 1,500만 원(5% 증액 상한).
• 월세 예시: 월세 100만 원 → 최대 105만 원.
• 반전세(혼합): 보증금·월세 증액되는 항목은 5% 이내, 항목 전환이 수반되면 전월세 전환율 동시 준수.
• 증액 빈도 제한: 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 재증액 청구 불가(시행령 제8조 제2항).

전세↔월세 전환 시 ‘법정 전환율’ 공식

전환 시 상한은 연 10%와 (한국은행 기준금리 + 2%) 중 낮은 값을 적용합니다. 임차인 동의가 있어야 전환 가능하며, 동의해도 상한 초과 불가입니다.

• 공식(주임법 제7조의2): min(연 10%, 기준금리+2%)
• 현재 수치 예시(2025-07-10): 기준금리 2.50% → 전환율 상한 4.50%(=2.50%+2%)
• 동의 필요: 갱신은 동일조건 원칙이므로 전세→월세 전환은 임차인 동의 없이는 곤란, 전환 시에도 법정 전환율 준수.

전월세 전환 공식

• 보증금 → 월세: 추가 월세 = (보증금 감소액 × 전환율) ÷ 12
• 월세 → 보증금: 필요 보증금 = (월세 인하액 × 12) ÷ 전환율
  (전환율은 min(10%, 기준금리+2%) 적용. 관리비·주차비 등은 별도 협의 항목)

예시 1) 전세 전부를 월세로 전환

• 상황: 전세 3억 원을 월세로 전환
• 계산: 3억 × 4.5% ÷ 12 = 1,125,000원/월
• 결론: 월세 112.5만 원이 법정 상한선. 이보다 높게 전환하면 상한 위반 소지.

예시 2) 전세 일부만 월세로(반전세 전환)

• 상황: 전세 3억 → 보증금 2억으로 낮추고 1억을 월세로 전환
• 계산: 1억 × 4.5% ÷ 12 = 375,000원/월
• 결론: 보증금 2억 + 월세 37.5만 원이 상한 범위.

예시 3) 월세 일부를 보증금으로 바꿔 월세 낮추기

• 상황: 현 월세 100만 원을 80만 원으로 낮추고 싶다(20만 원 인하)
• 필요 보증금: 20만 × 12 ÷ 4.5% ≈ 53,333,333원
• 결론: 보증금 약 5,333만 원 증액 시 월세 80만 원으로 전환 가능(상한 내).

예시 4) 갱신 중 전세→월세 전환(동의 필수)

• 상황: 갱신요구권 행사로 동일조건 갱신이 원칙인데, 임대인이 전세→월세 전환 제안
• 원칙: 임차인 동의 없이는 곤란, 동의해도 법정 전환율(현재 4.5%) 준수 필요.
• 샘플 제안 문구:
  “전세보증금 중 1억을 월세로 전환하되, 전환율 4.5% 상한에 따라 월 37.5만 원으로 협의 요청드립니다.”

예시 5) 10% vs (기준금리+2%) 비교 케이스

• 가정: 기준금리가 9%라면 (기준금리+2%)=11%와 10% 중 낮은 값은 10% → 그때는 10%가 상한.

임대인의 갱신 거절이 가능한 예외 (법정 사유 요약)

임대인은 임차인이 정해진 기한에 갱신을 요구하면 원칙적으로 거절할 수 없지만, 법이 열거한 예외 9가지에 해당하면 거절할 수 있습니다. 아래 사항 외의 이유로는 거절이 어렵습니다

법정 거절 사유 9가지(주택임대차보호법 제6조의3 제1항)

1. 차임 연체: 임차인이 2기(두 달분)에 해당하는 금액까지 연체한 사실이 있는 경우.
2. 거짓·부정 임차: 허위 신분, 목적을 속이는 등 부정한 방법으로 임차한 경우.
3. 상당한 보상 합의: 임대인과 임차인이 서로 합의하여, 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 실제 제공하기로 한 경우.
4. 무단 전대: 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대(재임대)한 경우.
5. 고의·중과실 파손: 임차인이 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우.
6. 멸실: 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우.
7. 철거·재건축 필요: 아래 어느 하나에 해당하여 전부 또는 대부분을 철거/재건축해야 하는 경우
   a. 계약 체결 당시 공사시기·기간 등을 포함한 계획을 구체 고지했고 그 계획대로 진행하는 경우
   b. 건물 노후·훼손·일부 멸실 등으로 안전사고 우려가 있는 경우
   c. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우.
8. 임대인(직계존속·직계비속 포함) 실제 거주: 임대인 또는 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우.
9. 그 밖의 중대한 사유: 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

실거주 거절 시 주의

실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고, 갱신되었을 기간 만료 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임대인은 법정 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

손해배상액은 (① 환산월차임 3개월분, ② 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 × 2년, ③ 임차인이 입은 손해액) 중 큰 금액입니다.

실거주 사유가 허위로 판단되면 불법행위 책임이 문제될 수 있습니다.

실무에 바로 쓰는 서식/문자 템플릿

요약: 계약갱신청구권 5% 관련 통지·협의 문구는 현행 통지기한(만료 6~2개월)을 명시하고, 도달 증빙(내용증명/수신확인 캡처)을 남기는 게 핵심입니다. 아래 문구는 복붙용으로 길이·구조를 최적화했습니다.

① 갱신요구 문자(기본형)

[임대인 성함]님, [주소/동·호수] 임대차(만료: YYYY.MM.DD)에 관해 계약갱신청구권을 행사합니다. 통지는 만료 6~2개월 전 기한 내 발송합니다. 임대료는 현 조건 또는 법정 상한(5% 이내) 범위에서 협의 원합니다.
— [임차인 성명/연락처], [발송일·시간]

② 5%는 ‘최대치’ 고지 + 협의안 제시

안녕하세요, [주소]. 5%는 상한(최대치)이므로 △% 인상안 또는 [보증금/월세 조합]으로 협의 제안드립니다. 주변 시세·유지보수 비용을 반영했습니다.
— [발신자/연락처], [발송일]

포인트: “상한=최대치”를 명확히 써서 무조건 5% 인상 오해를 차단.

③ 미답변 재촉(도달주의 보강)

[임대인 성함]님, YYYY.MM.DD 발송한 갱신요구에 대한 회신을 요청드립니다. 법정 기한(만료 6~2개월) 내 도달하도록 재발송하며, 내용증명/수신확인을 함께 남깁니다.
— [발신자], [재발송일]

팁: 문자·카톡은 수신확인 캡처, 이메일은 열람확인까지 저장.

④ 실거주 이유 거절 시 증빙 요청

실거주 사유로 갱신거절 의사 통지하셨기에, 입주 예정자 관계·입주 예정일·전 주소지 퇴거 계획 등 증빙 자료 안내 부탁드립니다. 확인 후 필요 시 분쟁조정 절차를 검토하겠습니다.
— [임차인]

⑤ 전세→월세 전환(전환율 근거 제시형)

전세 일부 전환 제안 주셔서, 법정 전환율 = min(연 10%, 기준금리+2%) 기준으로 계산했습니다.
예) 보증금 1억 전환 → 월세 = 1억 × 전환율 ÷ 12.
현재 전환율 가정 4.5% 시 월 37.5만 원 상한으로 협의 요청드립니다.
— [임차인]

⑥ 초과 청구 시 상한 안내(정중·사실 고지)

제안하신 인상률은 법정 상한(5%)을 초과합니다. 상한 이내로 조정해 주시면 즉시 갱신 진행하겠습니다. 서로 원만한 합의를 위해 △%/대체안을 제시드립니다.
— [임차인]

결론

• 5%는 ‘갱신·증액’에만 적용되는 상한(최대치)입니다. 무조건 5% 인상이 아닙니다(0~5% 협의). 국토교통부의 제도 안내 취지도 동일합니다.
• 임차인은 1회 행사·갱신 시 2년 보장이 원칙입니다. 통지 기한은 현행 ‘만료 6~2개월 전’이며, 2020.12.10. 이전 최초 체결·갱신분에는 종전 6~1개월 규정이 남아 있을 수 있어 계약 체결 시점을 꼭 확인하세요.
• 전세↔월세 전환은 min(연 10%, 기준금리+2%) 상한을 반드시 지킵니다.
• 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있으니(지역 상한) 거주 지역 공고를 확인하세요.